澳洲房产楼花交割的常见问题和解决方案

澳洲房产楼花交割的常见问题和解决方案

 

Q1. 什么叫Settlement

澳洲的楼花(Off the Plan)买卖当中,买家需要先签订购房合同,支付定金。然后等开发商建筑完成以后就是正式房产交割Settlement,当天买家付款剩余全款以后,做完过户就能成为房产的主人。

 

Q2. 哪些情况可以造成Settle不了的,无法交割的?

A、买家贷款没有按期提请审批,交付不出房产的剩余全款:买家过失。

B、买卖双方银行无法按期预约安排交割。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况:买家或卖家的过失。

C、律师的过失:买家或卖家的过失。

D、所购房产正在出租,租客延期交房:卖家过失。

 

Q3. Settlement楼花交割日期可以提前么?

可以。只要买卖双方都同意,贷款等手续就绪后,就可以告知自己的律师和对方律师商量提前Settle。

 

Q4. 因为买家原因无法Settle,我要赔多少钱?

一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步,因为买家原因造成Settlement延期,买家将按日赔偿,根据之前赔偿过的纪录,有每天约$500的罚金情况,所以基本买家要尽一切努力保证Settlement。如果买家不能Settle,按照合同开发商有权追溯剩余全款。

如果我是原买家,不能进行房产交割,比如我遇到贷款被拒,无法贷款或者各种问题。最好的解决办法是将这套楼花转让给新的买家。由新的买家接手这份购房交易。Smartlisting转楼花平台是墨尔本首个专业的楼花转让平台。我们全程将协助原买家寻找合适的新买家,并且不收受原买家任何的转让手续等费用。我们有专业的顾问和律师团队协助你完成楼花的转让,让你毫无后顾之忧。

 

Q5. Settlement那天,我需要做什么?

Settlement当天,律师或者交割师会代办一切交割手续,办好之后,律师或者交割师会通知买家:一般律师会帮买家保管钥匙。

 

Q6. 签订房地产购买合同时(Contract For Sale)应注意的法律事项:

1)如果购买房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(Joint Tenant)呢?还是各自按股份拥有(Tenant In Common)?

如果房地产是共同拥有(Joint Tenant),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。

如果房产是按股份拥有(Tenant In Common),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其它股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

2)在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。

为了保证只交一次房产印花税(Stamp Duty),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产交割印花税的可能。

3)房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的。

如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产交割到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产交割手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。

4)白蚁条款。

在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在交割之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。

买主还可以加上如有白蚁发现,买主有权终止合同。作为卖主,为了保护自己的利益,可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上卖主也有权终止合同的规定。

5)其它附加条款

购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款,法律对此没有详尽规定。只要买卖双方协商同意,合同生效后双方就受法律的制约了。

6)房地产购买合同生效期

房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因为卖主一般会最后才签房产合同。

 

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