市场上很多潜在新买家都对重回市场的“二手”楼花非常感兴趣

市场上很多潜在新买家都对重回市场的二手楼花非常感兴趣

 

很多海外买家因为各种原因不能交割自己购买的楼花,转手放回市场寻求二次购买楼花的新买家。但这些“二手”楼花转让对于潜在新买家而言,也有着非常大的吸引力。我们列举了以下数点优势:

 

时间优势:一般来说,公寓楼盘的建筑周期在1至3年不等,联排别墅的建筑周期在1年至2年不等,而楼花往往会在将要交付时进行转让(例如交付前3至6个月,一手买家进过贷款评估后发现自己贷款能力不足,而不得已转让楼花),这样市场上部分期待尽快交付的潜在新买家,就得益与此能够买到尽早入住的现房,楼花转让非常受他们欢迎。

 

价格优势:因为房价的增长,新买家可以买到1年或者2年前的价格,对比现在市场上新出来的已经增长了的房价来说,不失为很好的价格诱惑。

 

买家无身份限制:海外买家购买二手房有诸多限制,例如自住、不得出租以及12个月以上连续居住签证等等。但令人欣喜的是,澳洲政府允许海外买家接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。即无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士,但是必须符合以下条件:

 

房产合约在所有权过户前已经被终止;且房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。

 

但如果新买家身份或比例调整涉及海外人士相关规定的(即不是澳大利亚公民,澳大利亚永久居民或纽西兰公民),需要申请FIRB海外投资管理委员会。如果楼花或土地价格不超过一百万,那么FIRB申请费是$5,600;如果在一百万以上,价格会逐渐增加。

 

印花税优势:在2016年下半年,澳大利亚各州纷纷开始增加海外人额外印花税,例如墨尔本所在的维多利亚州在2016年7月1日之后签订的合同,海外人需要缴纳额外7%印花税。而2017年7月1日后的合同还将交付本身的5.5%的印花税。然而,通过恰当地运用楼花转让的合适方式,可以帮助一手买家无需支付或退回印花税;或者帮助二手买家节省税务成本,支付一手买家合同签约时的印花税金额。

 

综合上述优势,在贷款政策不断收紧的大环境下,有贷款能力的买家与现金买家成为了市场上的绝对主动者。

 

三、楼花无法顺利交付,可能面临的法律责任

 

可是,从楼花的持有者的角度来看,现实就很骨感了。若楼花无法顺利交付,您可能面临一系列的法律责任。

 

以下为一件合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例,开发商在没收了买家10%首付后,通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿:

 

原定交付起买家应缴纳的支出,包含土地税、水费、物业管理费以及保险,逾3000澳币;延期交付所产生的滞纳利息,逾48000澳币;市场销售费用,包含市场支出逾6500澳币,卖家中介佣金逾37000澳币以及相关律师费2000澳币;和其它成本(若再销售失败)。

 

60万的楼花,在无法交付后,竟收到了索偿合计超过98000澳币的惩罚金律师信! 除此之外,卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时,不仅需要承担相关违约责任,还极有可能付出更多超出预算的和解成本。

 

简单来说,开发商(卖家)往往期待买家可以顺利交割,从而节省他们的时间与再销售成本。倘若买家在无条件合同后实在无力交付;并且通过合理延期交付日或者与开发商谈判,双方仍然未能得到和解协议,那么卖家通常有权利至少没收10%首付或追讨10%首付未付的部分;并且还可以继续向买家追讨再出售时,若低价成交的差价部分。

 

可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份,在中国无需理会开发商的律师信即可,反正“山高皇帝远”!

 

但是,我们强烈不建议买家面对法律纠纷时,采取“不理会、不处理”的态度,因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》(Hague Service Convention),海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书,并且生效。

 

因此,在目前贷款市场一片风声鹤唳的局面下,如果作为买家的你面临无法交割的窘境,首先应当尽快咨询我们Smartlisting,了解相应的责任与费用,最大可能地减少自己的损失。

Smartlisting转楼花平台是墨尔本首个专业的楼花转让平台。我们全程将协助原买家寻找合适的新买家,并且不收受原买家任何的转让手续等费用。我们有专业的顾问和律师团队协助你完成楼花的转让,让你毫无后顾之忧。